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EL ESTALLIDO DE LA BURBUJA

 

Inventos bancarios Los beneficiarios Antisocial Los culpables
¿Alarmistas? "The Economist" (opinión)  Señales Consecuencias
               ¿Soluciones?    

       

Hace exactamente 2 años publiqué un ensayo sobre lo insostenible del alza inmobiliaria (¿Burbuja Inmobiliaria?). Uno de mis argumentos fue que con préstamos hipotecarios al 80% del importe de la compra ya no había ahorro familiar suficiente para hacer frente al 20% restante, para no hablar del 8-10% de gastos adicionales inherentes a la compra. Allí metí la pata, porque mientras que sí había contado con la nefasta tendencia de los bancos de inventar fórmulas destinadas a empeorar todavía más situaciones ya por sí malas, no había ni remotamente imaginado que estas fórmulas pudieran contar con la aprobación implícita, en vez de una prohibición tajante, del Banco de España.

  Claro, los bancos habían llegado a la misma conclusión que yo  y, ni cortos ni perezosos, empezaron a aumentar primero las hipotecas al 100%, después, cuando se daban cuenta que tampoco había ahorro para pagar los gastos, al 120%, y ,como si esto no fuese suficiente, también alargaron los plazos a 30, 40 y últimamente ya a 50 años. De esta forma temeraria han sostenido de forma artificial la descomunal alza de los precios con el efecto colateral muy negativo de que los compradores, por no tener que hacer frente a ningún desembolso, se han lanzado a la compra de viviendas más grandes y más caros que hubieran hecho de otra forma. ¿Cómo han podido meterse en este berenjenal jóvenes de un país donde la principal preocupación - con razón - sigue siendo el empleo?  Por la sencilla razón de  que los bancos han hecho todo lo posible para convencerles de que los intereses no van a aumentar mucho, que gracias a la inflación la carga de las cuotas mensuales será progresivamente más llevadera y que una pareja con dos empleos fijos no tiene por qué preocuparse. No les cuentan que cuando el ciclo económico cambia de dirección los jóvenes serán los primeros despedidos ya que su indemnización será, por los pocos años trabajados, mucho más barata que la de los empleados mayores. 

   Es interesante analizar quienes han ganado con toda esta locura inmobiliaria. A primera vista puede parecer que todos los propietarios de viviendas construidos antes del año 98 se han beneficiados: sus casas han duplicado, triplicado o multiplicado su valor y, gracias a la bajada de la tasa de interés y la inflación acumulada, la carga de sus cuotas hipotecarias (para los que todavía no tenían amortizada la hipoteca) ha bajado muchísimo. O sea, ¿todos ricos?. Ni hablar, para la inmensa mayoría de los propietarios les da igual en términos económicos ( no tanto del punto de vista psicológico), o les debiera dar igual, si su vivienda  de 70 o 80 metros vale € 100.000 o 400.000. Es su vivienda y, si no quieren vivir en la calle, no pueden venderla. Es verdad que hay jubilados que han vendido su piso para comprar un chaletito en el campo y vivir bien con el dinero sobrante, pero esto al fin y cabo es una pequeña minoría. Para la mayoría, además de no poder aprovecharse del alza de los valores nominales ésta termina por costarles dinero en forma del aumento proporcional de la contribución urbana. 

Por otra parte, mientras que constructores e inmobiliarias han ganado mucho dinero gracias al "boom", ni los precios de construcción ni los beneficios inmobiliarios han subido mucho por encima de la inflación. Esto deja como principales beneficiarios del alza a los propietarios de solares, los especuladores y las administraciones locales. La repercusión del precio del suelo sobre el precio de las viviendas ya ha superado el 60%. Más o menos el triple de lo que ha sido históricamente. Si esta proporción del 20 o 25% se hubiera mantenido, los precios de las viviendas nuevas hubieran sido poco más de la mitad de los precios actuales. De esta forma se hubiera mantenido la proporción entre el precio de las viviendas y los ingresos medios del ciudadano de a pie en el nivel promedio de los últimos 30 años. Ahora está en España por lo menos un 60% por encima.  

 No es de recibo y altamente antisocial que cualquier patatal, que como tal no vale más que €6000/hectárea, en el momento mismo de su reclasificación como terreno urbanizable multiplica su valor por 100,200 y, en algunos casos, por mucho más.. Hace ya años que propuso que había que poner verjas a la codicia de los propietarios y establecer unos limites a los valores de estos terrenos. La idea fue rechazada con indignación como un auténtico atentado contra la propiedad y el mercado libre. Hombre, yo soy tan capitalista y liberal como el que más, pero detesto tanto el neocapitalismo como el neoliberalismo, "neoismos" que en general vacían de sus esencias los conceptos originales .

  Si la Constitución estipula el derecho a una vivienda digna ¿qué han hecho los sucesivos gobiernos para garantizarlo?. La vivienda debiera ser un bien social y si el Estado tiene derecho a controlar los precios del butano, de la luz y bastante otras cosas más, no veo ninguna razón porque no pudiera reglamentar unos  precios máximos para patatales urbanizables.  El sistema actual, donde la reclasificación de terrenos agrícolas y rústicas depende exclusivamente de las autonomías y los ayuntamientos es demencial. Es el resultado de que la ley 6/1998  (que permitía edificar en cualquier lugar no específicamente protegido, lo que sin duda hubiera tenido un efecto estabilizador sobre el precio del suelo)  fue recurrido en el Tribunal Constitucional por socialistas e Izquierda Unida, lo que paralizó su ejecución. Como es lógico los mismos que impidieron su puesta en vigor por, supuestamente, invadir competencias autonómicas fueron después los que criticaron con más ahínco al gobierno popular  por no haber sabido frenar el alza de los precios inmobiliarios. El problema de la liberalización del suelo radica parcialmente en la oposición frontal de los ayuntamientos que, por falta de una insuficiente financiación por parte del Estado y de las Autonomías, solamente pueden hacer frente a sus cometidos gracias - un decir - a los ingresos provenientes de las reclasificaciones y de las licencias. Aparte de que de esta forma la nueva generación de compradores está, indirectamente, financiando los servicios que los ayuntamientos prestan a todos sus habitantes, el sistema es lógicamente un foco de corrupción del cual solamente de vez en cuando  - todos los implicados tienen un interés vital en esconderlo - se asoma el pico del iceberg.  

  Como es lógico los que más que nadie niegan la existencia de una burbuja inmobiliaria - por no hablar ya de su próximo estallido - son los profesionales del ramo de igual forma de que los profesionales financieros siempre han negado la posibilidad de un crack bursátil minutos antes de que éste ocurrió. Pero no solamente esto, hasta profesionales que no se juegan nada en el invite consideran que el mero hecho de mencionar la posibilidad de la existencia de una burbuja y su posible estallido crea "alarma social" ( no crear alarma social es un término muy políticamente correcto que equivale a: "no hay que despertar a los tontos") y que esta alarma puede adelantar el colapso. Obviamente esta gente piensan que mientras más tarde, mejor. ¿Tienen razón? De ninguna forma. En Marzo del año 29, o sea unos 7 meses antes del famoso, o infame, martes negro, ya hubo advertencias de financieros que empezaron a temer que, como todas las burbujas de jabón, también la bursátil tendría que explotar.["El banco de la Reserva Federal estadounidense aumentó en un 1% el tipo de interés y aconsejó a sus bancos que no concediesen créditos para invertir en la Bolsa —consejo del que se retractó poco después debido a que uno de los directores de la Reserva tenía intereses en el mercado de valores" (sic)] Si estas advertencias hubieron creado la debida alarma social, y si la Reserva Federal hubiera cumplido su cometido, la burbuja se hubiera estallado 6 meses antes y sus efectos colaterales no hubieron llegado ni a la mitad y se hubiera evitado en gran parte la Gran Depresión, que probablemente se hubiera quedado en una depresión pasajera a corto plazo. Pero entonces también, parecido a lo que ahora ocurre en el mercado inmobiliario en España (y en menor medida en por lo menos 10 países más),hubo fe ciega   en la capacidad del mercado para crear rendimientos espectaculares y las cotizaciones bursátiles aumentaron vertiginosamente entre Marzo y finales de Octubre.

La prestigioso revista británica, 'The Economist', consideraba hace no mucho que en siete países desarrollados -España, Reino Unido, Holanda, Australia, Irlanda, Nueva Zelanda y EE.UU., se había generada una burbuja inmobiliaria que acabaría sufriendo una corrección mediante una caída de los precios de la vivienda. Dejó margen para una caída del precio de los pisos del 30% en España (como las cifras en que se basaba se referían a 2003 esta previsión se habrá aumentado desde entonces en por lo menos un 10% más ) y dijo: 

   "... a quienes desprecian las advertencias sobre el riesgo de estallido de la burbuja inmobiliaria por el mero hecho de que hasta ahora no se haya producido, habrá que advertir que la duración del fenómeno no ha hecho que el mercado de la vivienda sea más seguro, sino más vulnerable. La primera ley de las burbujas es que se inflan más tiempo del que nadie espera. La segunda ley es que al final estallan.

 La vuelta a la normalidad perdida requiere una caída de los precios de los pisos, puesto que parece claro que el reequilibrio no va a llegar mediante fuertes subidas de salarios, ya que los sueldos están creciendo moderadamente, entre un 3% y un 4%, en los últimos ejercicios y no supera la tasa de inflación. Nuestros cálculos sugieren que en muchos países, incluyendo Estados Unidos, Reino Unido, Australia y ESPAÑA, el precio medio de la vivienda está a niveles record en relación con los sueldos y alquileres. En otras palabras, parecen más supervalorados que en anteriores picos desde los que se produjeron bruscas caídas de precios en términos reales. Hoy la inflación es mucho más baja que en anteriores caídas, por lo que es necesario que una mayor parte del ajuste se traduzca en una caída en los precios nominales. Si es así, hay una posibilidad de que  por primera vez los precios de las viviendas caigan simultáneamente en varios países.
Desde Londres a Los Ángeles y desde Melbourne a Madrid, todo el mundo está obsesionado con el valor de su vivienda. Una combinación de bajos tipos de interés y la pérdida de confianza en las inversiones bursátiles ha animado a más personas a considerar las casas no como un lugar donde vivir, sino como una manera fácil de hacer dinero.  Es verdad que en la mayoría de los países el precio de la vivienda nunca ha caído, pero hoy día existen dos factores por los que es más probable que se produzca esa caída:

En el pasado, una inflación alta permitió que los precios volvieran a su valor real sin necesidad de caer. pero en un mundo de inflación baja, será necesario que los precios se queden estancados por lo menos durante una década para permitir que los ingresos y los alquileres alcancen el mismo nivel. Un segundo factor es que, a diferencia de alzas inmobiliarias previas, los inversores han jugado un gran papel en la subida de precios.
Si el mercado se tambalea, es más probable que un inversor venda a la baja
(sálvese quién pueda) antes que un propietario que vive en su casa. Algunos mercados seguirán inflados durante más tiempo que otros, pero en todos se acabará. Esta es la primera burbuja inmobiliaria global de la historia y su estallido podría ser doloroso".

¡Tan claro como el agua!


Hay evidentes señales que la burbuja esté a punto de explotar. El plazo medio en que se logra vender un piso de segunda mano ha aumentado en el último año de un mes a siete. Muchos de los pisos en los nuevos PAU's que habían sido comprados por razones especulativas no tienen salida y los carteles de "SE VENDE" se han multiplicado por diez - y no solamente allí sino por todo Madrid - y por más inri estas carteles ya están siendo sustituidos por otros incluyendo " o SE ALQUILA", prueba evidente que para muchos de los especuladores el pago de las cuotas hipotecarias, conque no habían contado, ya empieza a ser oneroso. Por otra parte el BCE hace poco ha hecho un primer y tímido aumento de la tasa de interés y tenía previsto aumentarla hasta 2 puntos más de aquí a finales del 2007, pero ya han salido rumores de que por miedo a una inflación provocada por la alza de los precios energéticos el BCE piensa acortar este plazo. Parece que la Merkel está a favor - no hay burbuja en Alemania, muy al contrario el precio de los pisos ha bajado un 3% entre 1997 y 2005 - y conocemos de sobra la influencia de la República Federal dentro del BCE. Aumentar el euribor en 2 puntos significa que las cuotas mensuales de los pisos medios comprados en los últimos años aumentaron en unos €250, un aumento insostenible para muchos. Habrá un paulatino aumento de morosos, con sus ejecuciones forzosas y sus resultantes subastas a la baja.

   El estallido de la burbuja inmobiliaria en España, cuando se produzca  -la única incógnita es el momento exacto - tendrá efectos desde malos a devastadores para la economía según la brusquedad de la caída de los precios en términos reales, con graves consecuencias para la salud del sistema bancario, la construcción, las inmobiliarias, la bolsa, el empleo, el consumo y las cuentas del Estado.

Los más afectados serán:

  Como vemos  no solamente hay una gran posibilidad sino probabilidad de una grave depresión económica cuando se produzca el estallido de la burbuja inmobiliaria. Para hacerla frente el gobierno no tendrá más remedio que el endeudamiento (impuestos para generaciones venideras) ya que no solamente habrá una UVI bancaria sino múltiples UVIes relacionadas con la vivienda. Por suerte la deuda pública española está solamente en el 43% del PIB, 30 puntos por debajo de la media europea lo que da un cierto margen. Lo malo es que este endeudamiento que en situaciones normales debería servir para relanzar la economía será en gran parte "malgastado" en solventar problemas financieras que nunca debieron de haber surgido. A medio plazo la única solución verdadera sería salir del euro para, después de la reconversión a la peseta o al duro, poder devaluar la moneda en por lo menos un 50%. Lo malo es que en este caso los demás países probablemente optarían por expulsar a España de la Unión Europea con lo que el remedio fuese probablemente peor que la enfermedad. 

Ya advertí en Desde denarios regis al euro, de los peligros inherentes en la entrada en el Euro: 

"Es curioso y aclarador que en Gran Bretaña, Dinamarca y Suecia, los tres países que no han entrado, se ha discutido y hablado mucho más sobre el Euro - no sobre su aspecto físico sino sobre su esencia- que en los países participantes. Estas discusiones han creado un virtual empate entre ventajas y desventajas y no hay duda que ambas las posiciones a favor y en contra son perfectamente defendibles. Todo depende del desarrollo económico en los próximos años y de la competitividad relativa de las respectivas economías nacionales. Dos aspectos cruciales para España ya que no hay que olvidar que ha mantenido durante los últimos cuarenta años una posición competitiva gracias a las devaluaciones de la peseta o sea un abaratamiento artificial de sus exportaciones y de sus servicios turísticos".

    
Parece que la falta de control y liderazgo del Banco de España, la falta de previsión tanto de Rato como de Solbes me están, desgraciadamente, dando la razón.

No sé cuando la burbuja estallará pero mientras más tardase más duro serán sus efectos.

 

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ã 1/2006