EL FIN DE LA BURBUJA  Y LA CRISIS QUE NOS VIENE ENCIMA

Ya han pasado más de cuatro años desde que advertí por primera vez sobre una posible burbuja inmobiliaria (¿Burbuja Inmobiliaria?) y algo más de un año cuando el estallido de la misma me parecía inminente (EL estallido de la burbuja) y consideré que mientras más tardase peor sería su efecto. Desgraciadamente el punto de inflexión parece haber llegado. Hace 3 o 4 años se podía haber evitado simplemente si el Banco de España hubiera restringido el crédito al ladrillo imponiendo unas simples exigencias, unas simples reglas de juego: hipotecas limitadas al 80% de la valoración de las viviendas y cuotas mensuales no superiores al 40% de los ingresos del comprador. De esta forma sencilla la demanda se hubiera limitado a la mitad y, con mucho menos demanda de terrenos urbanizables y la consiguiente moderación de sus precios, la repercusión del suelo se hubiera limitado a la mitad y el precio de las viviendas se hubiera establecida a, más o menos, el 60% del actual conque un aterrizaje suave hubiera sido posible o quizás ni siquiera  hubiera sido necesario. La culpabilidad del Banco de España en la burbuja y su estallido es inmensa y primordial y, dándose cuenta con mucho retraso, se defiende - bien respaldado por Solbes - usando el infame "efecto riqueza inmobiliario" para quitar hierro al insostenible endeudamiento familiar y empresarial.  

En este momento hay unos cuatro millones de viviendas sin vender y un millón más en construcción que, gracias a una financiación bancaria previa, van a ser terminadas ya que dejarles a medias agravaría el problema más todavía. No obstante de que hace ya más de dos años existían todas las indicaciones avisando del fin del ciclo, la deuda de las inmobiliarias con cajas y bancos se ha duplicado hasta los 240.000 millones de euros en una verdadera orgía suicida de endeudamiento. No menos suicidas son las entidades financieras, las cajas de ahorro más todavía que los bancos, con un 75% de su crédito metido en ladrillo, unos activos cuyo valor real en la actualidad no alcance ni el 70% de su valor de tasación y probablemente menos del 60% en el caso de hipotecas al 120%. Lo que demuestra que la mayoría de los banqueros españoles no son sino bancarios imprudentemente promocionados al nivel de su máxima incompetencia. Algo que no nos debe sorprender ya que según un Premio Nobel, creo que fue Friedman, solamente una decena de banqueros en el mundo entienden de verdad como funcionan los mercados financieros. 

De las cuatro millones de viviendas sin vender - de aquí a finales del año, cuando se terminan las en construcción, cinco millones - un millón y medio sí han sido vendidos nominalmente pero a especuladores cuyo único afán consiste en venderlas cuanto antes. Son gente que pensaban que invertir sus ahorrillos y mantener durante un año, o menos, el pago de las cuotas hipotecarias les iba a dar suculentos beneficios no sobre el dinero invertido o los pagos efectuados sino sobre el valor de la vivienda, con un importante efecto multiplicador. Los que lo hicieron hace 3 o 4 años salieron muy beneficiados si no intentaron repetir la experiencia, pero los que se apuntaron en los últimos dos años bajo el famoso adagio de "tonto el último" lo van a pasar muy mal. Me recuerdan mucho a aquellos pequeños inversores que entraron en la Bolsa en los últimos meses del '99 en pleno alza frenético y que poco después sufrieron el "crack" bursátil y perdieron hasta la camisa. Los actuales perderán hasta los calzoncillos y se quedaran literalmente con el culo al aire. No tendrán más remedio que vender a saldo cuanto antes y asumir sus pérdidas que serán sin duda muy superiores a los beneficios con que con tanta ilusión habían soñado. A todos ellos, propietarios sin duda de su vivienda habitual y libre de gravámenes, las cajas y bancos van a aplicar la letra pequeña de la hipoteca asumida que les hace responsable del buen fin de dicha hipoteca con todo su patrimonio, lo que quiere decir que tengan que asumir la diferencia entre el valor de venta de su bien especulativo, si logran venderlo, y el importe de la hipoteca. Sí no pueden cubrirlo con sus ahorros, seguro que la institución financiera en cuestión - en general una caja, los bancos se han diversificado más en sus créditos - está graciosamente dispuesto a otorgarles una hipoteca sobre su vivienda habitual con lo cual terminarán pagando ésta dos veces. Como es lógico, la cláusula no es en la práctica aplicable a los jóvenes compradores sin ningún patrimonio y que además harán sobreesfuerzos para pagar sus cuotas restringiendo su consumo hasta la extenuación.  

De todas formas los compradores especulativos lo van a tener muy crudo para vender, ya que por una parte la demanda estimada para los próximos años es de menos de 500.000 viviendas/año (menos si los intereses siguen subiendo) mientras por otra parte van a sufrir la competencia de las propias cajas que dentro de poco se van a convertir en las principales inmobiliarias de España. Las grandes inmobiliarias están ya muy diversificadas y puede que aplicando todas las futuras cuentas de resultados de sus otras actividades y todas sus reservas logren aguantar la crisis, pero otro cantar será la situación de los entre 35 y 40.000 pequeños promotores - muchas veces simples albañiles convertidos en empresarios - todos financiados por las cajas, tanto de ahorro como rurales, y que han construido un par de chales, los más humildes, hasta cien o doscientas pisos, los más ambiciosos, y que pueden representar hasta un millón de las viviendas sin vender y una parte desproporcionada  del aumento crediticio de los últimos dos años. Como se trata en la mayoría de los casos de empresas unifamiliares, pequeñas sociedades limitadas sin casi capital ni reservas, las quiebras estarán al orden del día y las cajas no tendrán más remedio que comerse las edificaciones que con tanta ligereza hayan financiadas. 

Como hasta el 60% del aumento del crédito inmobiliario en los últimos dos años, grosso modo unos 70.000 millones de euros, ha sido financiado por cajas y bancos a través de créditos interbancarios sindicados internacionalmente, gran parte del sistema bancario europeo está indirectamente implicado. Vista la situación no creo aventurado prever una repetición de la UVI bancaria de principios de los años 80 multiplicado por 10, lo que nos puede llevar a un aumento de la deuda publica del actual 43% del PNB al 100% del mismo en los próximos 10 años. 

Mientras por un lado la venta ya ha bajado un 11,5% y  demuestra una fuerte tendencia de entrar en picado, por otra parte la rama inmobiliaria, en una tonta huida hacia delante, se va literalmente por las ramas y augura todavía una subida de precios de entre un 5 y 7% para el año que viene, al mismo tiempo que en el SIMA los promotores estaban ofreciendo coches gratis a los compradores disfrazando de esta forma una bajada real.  

Dicho todo esto, el estallido de la burbuja ocurrirá de forma indirecta. Cuando a finales del año en curso se habrá terminado la construcción de las viviendas pendientes, la actividad inmobiliaria se parará casi en seco. Las previsiones son que el bajón será del 17% de la actividad económica a la mitad, lo que me parece muy optimista, en cuyo caso el PNB del próximo año bajará por lo menos un 9%. Significará un aumento del desempleo en por lo menos 2 millones de trabajadores a corto plazo, en su mayoría inmigrantes tanto legales como indocumentados, lo que de nuevo va a fastidiar las cuentas de la S.S, y se va a crear, entre otras razones por la bajada del consumo, una espiral de consecuencias imprevisibles con lo que el país habrá perdido en cuatro años todos los avances logrados durante el periodo Aznar. El gobierno de Zapatero ya lleva varios años usando supuestos avances y logros económicos para contrarrestar sus evidentes fracasos en otros campos, manipulando las cifras por doquier. Esto ha sido posible gracias a cambios metodológicos introducidos a finales de 2004 y principios de 2005 que comparados con años anteriores falsifican las cifras. El paro no ha bajado sino con la metodología anterior hubiera subido. Gracias a los cambios el crecimiento parece igual o mejor que antes pero en verdad no alcanza ni el 2% y esto no obstante el importante aumento de la población. Es significativo que la Renta Per Capita, o sea la parte del PNB que toca a cada uno, ha bajado un 2% en dos años. La parte de los asalariados en el PIB ha bajado al 46,5%, otra bajada del 2%, conque con un gobierno supuestamente socialista y progresista el nivel de desigualdad ha aumentado. Casi el 50% de los trabajadores ganan menos de € 1000 al mes, lo que quiere decir que para por lo menos la mitad de los españoles la Renta Per Capita es una "Renta Per Familia" o sea les toca por barba la cuarto parte, o a los sumo un tercio, de la media nacional. Otra gran manipulación ha sido la inflación basada claramente en una cesta de compra virtual e irreal. Todo el país tiene la sensación o, mejor dicho, la convicción de que un euro valga ahora menos que 100 pesetas de finales del 2001 lo que significa una inflación compuesta y acumulado del 70% en poco más de 5 años, o un 11% anual, el triple de la oficialmente admitida. Como en el mismo periodo los sueldos nominales solamente han crecido un 20%, los sueldos reales han bajados en este periodo casi un 30%. No es sorprendente entonces que más y más gente no logran llegar a fin de mes y se defienden tirando de la tarjeta de crédito lo que lógicamente tendrá sus limites en el tiempo. 

Si todo esto no es ya bastante, la Oficina Económica de Zapatero, conjunto con la CNMV, han logrado en el último año desacreditar con sus intervenciones en, y sus manipulaciones de, las OPAS sobre Endesa cualquier credibilidad legal en el exterior lo que tendrá un nefasto efecto sobre las inversiones extranjeras por una sensación de falta de seguridad jurídica. Uno de los mayores despropósitos de Zapatero fue imponer a Sebastián como candidato socialista a Alcalde de Madrid, ya que es junto con sus colegas de Intermoney uno de los mayores exponentes del capitalismo salvaje en España (fue discípulo de Solchaga que ayudo tanto a hundir la economía argentina), este derivado libertino del capitalismo, en esencia tan nefasto para el progreso económico como el capitalismo de estado.

 Estamos hundiéndonos poco a poco en el fango, pero en medio de todas las incertidumbres podemos estar seguros de que cuando el castillo de naipes económicos se caiga al suelo, los socialistas achacaran la culpa al PP.     

Como he dicho al principio, hace ya 4 años empecé advirtiendo que el continuado y desenfrenado sobrecalentamiento del sector inmobiliario no tenía buenos augurios. ¡Lo que no puede ser, no puede ser y además es imposible!.       

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ã 6/2007