¿BURBUJA INMOBILIARIA?

LOS MÁS RICOS: ¿Se han enterado los españoles que son los más ricos de Europa? Que tontería me dirán Uds. Todos sabemos de sobra que nuestros ingresos per cápita llegan escasamente al 80% de los de alemanes y franceses. Entiendo su asombro y rechazo, pero, no obstante, la observación es ¡verdadera! o al menos según las estadísticas nacionales comparativas. El patrimonio neto español está oficialmente valorado en 7 veces el Producto Nacional Bruto (PNB) mientras que Francia y Alemania apenas multiplicaban por 4 su PNB a principios del año 2001. ¿Que quiere decir esto sobre "la riqueza per cápita" de los españoles? Nada más ni nada menos que es un 40 % más alto que la de franceses y alemanes [ (0.8 x 7): 4]. ¿Sorprendidos?, y con toda la razón del mundo. Lo lógico sería que la riqueza per cápita y los ingresos per cápita fuesen, comparados con otros países, muy similares entre si, o sea más o menos el 80% de las cifras en Francia y Alemania. Ya veremos la razón de la discrepancia y las sorprendentes conclusiones que podemos sacar de la misma.

LA INCREÍBLE SOBREVALORACIÓN DEL PATRIMONIO NETO ESPAÑOL: Si comparamos riqueza per cápita (140% de la alemana y francesa) y ingresos per cápita (80% de la alemana o francesa) parece bastante obvio que el Patrimonio Neto Español tiene que estar enormemente supervalorado, por lo menos en un 50%. Como en España el pasivo nacional y los activos financieros son, grosso modo, iguales, el Patrimonio Neto Español proviene en su casi totalidad de los activos reales y de estos el patrimonio inmobiliario es justificativo del 70 al 80%. Vemos entonces que la supervaloración del patrimonios neto español se debe casi exclusivamente a la ¡SOBREVALORACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ESTIMABLE EN CASI UN 100%!  O sea el secreto de la aparente riqueza de los españoles frente a franceses, alemanes y otros, consiste exclusivamente en el muy inflado valor de sus viviendas. No es muy sorprendente entonces que España sea "el país industrializado con mayor divergencia entre la evolución de la renta o PIB y los precios inmobiliarios".

EL MERCADO INMOBILIARIO:¿Como hemos llegado a esta increíble situación? ¿Que se ha hecho (o no hecho) para lograr inflar la burbuja actual? 

Primeramente habrá que analizar las cifras del parque inmobiliario existente. El stock de viviendas en España es de 20 millones lo que corresponde a 1,6 por familia (el índice más alto del mundo), de estas más de un 15% o más de 3 millones  unidades están desocupadas y otro 30% son segundas residencias. En los últimos 15 años la propiedad ha aumentado desde el 76 al 84,7% y, simultáneamente, la ocupación en régimen de alquiler ha bajado del 17,1 al 9,3%. Al mismo tiempo el porcentaje de construcción de la vivienda de régimen de protección oficial ha bajado del 60 al 10%, y la repercusión del suelo sobre el precio final de la vivienda ha aumentado del 19% al 55%. Pero hay más, el precio medio de la vivienda en España ha aumentado desde 1998 el 66,5% de acuerdo con el Ministerio de Fomento, y, peor todavía, el suelo urbanizable ha aumentado un 170% en el mismo período. Si comparemos estos aumentos con una tasa de inflación compuesta del 18% nos daremos cuenta que el precio de la vivienda está alejado cada vez más de la economía real de la misma forma que lo fue la Bolsa en el año 2000. 

Hay datos con implicaciones francamente alarmantes para todo nuestro sistema financiero. En los últimos 10 años el endeudamiento hipotecario ha aumentado del 47 al 68% del crédito total y si entonces, para el promedio de los nuevos compradores, el precio de compra de una vivienda urbana equivalía a 8 años de sueldo, esta equivalencia ha aumentado en la actualidad a 15 años, lo que significa destinar más del 50% de sus ingresos al pago de una hipoteca durante 30 años. Como además la financiación hipotecaria solamente cubre el 80% del precio de compra, el constante aumento de los precios obliga a los compradores a destinar cada vez más dinero al ahorro previo necesario para comprar un piso.  Este esfuerzo adicional parece pasar inadvertido pero está absorbiendo gran parte del ahorro de los nuevos compradores y sus familias. Comparamos simplemente el ahorro necesario para comprar un piso urbano en 1998 con el ahorro necesario en 2002, tomando como ejemplo un piso valorado en Ptas. 30 millones (€ 180.000) en 1998. En aquel año el ahorro necesario fue, más o menos, de Ptas.9 millones (€ 54.000), el resultado de sumar el 20% no cubierto por la hipoteca a, más o menos, un 10% de gastos. En 2003 el precio del mismo piso ha aumentado en casi dos tercios o sea a €300.000, y el ahorro necesario ha aumentado a € 90.000 (20% del valor + 10% de gastos). Considerando que los ingresos medianos de los españoles son de alrededor €18.000 brutos/año uno se pregunta de donde va a venir el ahorro necesario para la compra de una vivienda si ,como manifiestan inmobiliarias, constructoras y intermediarios, los precios siguen subiendo.  

Repito mi pregunta inicial:¿Como hemos llegado a esta situación? Hay razones financieros, legales y políticos.

•  BAJADA DE LA TASA DE INTERÉS: Cuando a partir del año 1996 la tasa de interés empezaba a bajar todo el mundo se alegraba (menos las rentistas) porque esto significaba una bajada importante en los pagos mensuales de las hipotecas. No tenía demasiado importancia para los que habían comprado sus casas al finales de los años 70 o principios de los 80 ya que los principales de estas hipotecas habían quedado casi insignificantes por la inflación acumulada, pero si lo fue para los que habían comprado a partir del año 87 durante el primer boom inmobiliario. Pero los jóvenes que pensaban que la bajada de intereses les iba a facilitar el acceso a una vivienda se vieron rápidamente defraudados. Muy al contrario, la bajada de la tasa de interés parece haber favorecido exclusivamente a las inmobiliarias y los propietarios de solares urbanizables dando como resultado fuertes subidas en los precios, unos principales hipotecarios muy superiores a los de antaño y  unos pagos hipotecarios mensuales ya  superiores a los de hace 6 años. 

• EL CRACK BURSÁTIL DEL 2000: Desde el momento que explotó la burbuja bursátil el dinero ha buscado refugio en la inversión española clásica: el ladrillo. Tal fue la histeria de poner el dinero a buen recaudo que un mercado ya muy animado se empezaba a calentar cada vez más resultando en una subida sostenida de precios. 

• DINERO NEGRO: Cuando gracias a la inestimable ayuda del Gobierno (ver: DINERO NEGRO) los billones de pesetas en dinero negro acumulados durante años fueron convertidos durante los primeros meses del año pasado con sorprendente facilidad en euros, y además en billetes de 500 fácilmente manejables, su campo de inversión más accesible fue el de la inmobiliaria (la forma más eficaz para lavar dinero negro en grandes cantidades). El resultado fue que la subida de precios en el año 2002 fue del 15%, casi el doble de la previsión original. Se ha sabido siempre que el dinero negro es altamente inflacionario ya que para sus propietarios, a base de no haber pagado los correspondientes impuestos, casi la mitad es dinero gratis y ..." dinero fácil, gasto fácil". Como por lo menos parte de este dinero negro no figurará en las escrituras de venta es bastante probable que la subida de precios haya sido todavía mayor que la estadísticamente probada. 

• ARGENTINOS: El considerable influjo de argentinos descendientes de españoles (parece que además hay una lista de "espera" de un millón) - todos supuestos refugiados económicos que, no obstante, parecen tener suficientes fondos fuera de Argentina a su disposición para comprar a toca teja (lógicamente no pueden obtener una hipoteca)- también ha ayudado a calentar el mercado. 

• RAZONES FISCALES: La compraventa de la vivienda esta expuesto al pago de IVA (vivienda nueva), o al Impuesto de Transmisiones patrimoniales (segunda mano), además del Impuesto de Actos Jurídicos que suman el 7,5% del precio de venta. Considerando que todos los procesos durante el periodo de construcción ya han estado sometidos a fiscalización, desde el IVA sobre la venta del solar a las licencias de obra etc., los impuestos sobre la compraventa son impuestos sobre impuestos que, sumando todos, significan casi un 16% del coste definitiva para el comprador. No hay duda que el IVA de la vivienda nueva es altamente inflacionista ya que el nuevo propietario si quiere vender su vivienda en el futuro considera que su precio de origen ha sido precio + IVA. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es todavía peor ya que significa un aumento progresivo del coste con cada venta, lo que además afecta fuertemente la oportunidad de movilidad geográfica del propietario. Si alguien con una vivienda que vale €300.000 pretende cambiar de domicilio, vendiendo el suyo y comprando otro de igual valor, el "intercambio" le cuesta la friolera de €22.500 (más otros gastos menores) sin obtener ninguna ventaja adicional.
  Los impuestos de cualquier índole sobre la vivienda son, en la parte que les corresponde, una  parte muy importante ( con los del IAE) de los ingresos de los ayuntamientos. Los ayuntamientos, por lo tanto, tiene un interés bien establecido en la subida de los valores inmobiliarios. Un interés casi inmoral ya que de esta forma gran parte de los gastos municipales que supuestamente benefician a todos son casi exclusivamente financiados por  los compradores de viviendas muchos de los cuales son jóvenes condenados a unos sacrificios financieros casi insoportables. Toda esta fiscalización debiera ser abolida y sustituido por un impuesto municipal sufragado por todos.

• LEGALIZACIÓN: La ley 6/1998 aprobado el 27/3/98 permitía edificar en cualquier lugar no específicamente protegido lo que probablemente hubiera tenido un efecto estabilizador sobre el precio del suelo, no obstante la ley fue recurrido en el Tribunal Constitucional por la Junta de Extremadura, diputados socialistas y de IU y el Parlamento de Navarra, lo que congeló en gran parte su ejecución y en Julio del 2001 varios artículos fueron anulados por el Tribunal Constitucional por invadir competencias de las Comunidades Autonómicas. Ya sabemos donde apuntar gran parte de la culpa del desenfrenado aumento del precio del suelo. La nueva Ley del Suelo que prepara el Gobierno actualmente pretende suprimir las competencias urbanísticas que actualmente residen en las comunidades autónomas, dueñas y señoras de los metros cuadrados de cada región, ciudad o pueblo. El actual modelo, tildado según la mayoría de los expertos como “intervencionista”, ata de pies y manos al Estado, que tan sólo puede ordenar muy levemente el territorio, puesto que la ejecución práctica del urbanismo es tarea de las comunidades autónomas y ayuntamientos. Los inconvenientes  son múltiples: “La planificación reduce artificialmente la oferta. La posibilidad de edificar o transformar los suelos en urbanos depende del arbitrio del planificador, independientemente de las circunstancias objetivas que concurran, con lo que, incluso, se da pie a situaciones de corrupción”.

• ALQUILERES: Con la bajada de la tasa de interés, alquiler una vivienda fue durante algunos años menos atractivo que adquirirla, mientras que al mismo tiempo la escasez de oferta presionaba los alquileres hacia arriba. No hay duda que el influjo de dinero negro y la inversión por puras razones especulativas aumentará el stock de viviendas desocupadas. 

CONCLUSIONES: La loca carrera especulativa sobre el suelo todavía no parece haber terminado pero el aumento del último año todavía no se ha traducido en un similar aumento en el precio de las viviendas. El precio de oferta tendrá que aumentar forzosamente para incluir el sobreprecio de los solares. Las inmobiliarias que han adquiridos estos solares no pueden ni mantener los precios actuales si no quieren quebrar. Por otro lado la demanda disminuirá ya que el dinero negro y el procedente de la huida de la bolsa ya está en gran parte colocado, dejando el mercado a los compradores de primera (o segunda) vivienda cada vez con menos posibilidades de accesibilidad ya que cada subida de precio elimina miles de posibles compradores por no poder hacer frente a las cada vez más altas mensualidades hipotecarios y por no tener la liquidez suficiente para hacer frente a los demás gastos. Varios factores van a juntarse para que la burbuja inmobiliaria puede explotar a corto o medio plazo y hay por lo menos uno que, a más largo plazo, pudiera afectar seriamente a todo el sistema financiera y provocar una  importante  crisis económica. Vamos por partes:
1. LA REFORMA DE LA LEY DE SUELO: Parece bastante lógico que esta ley va a librar más suelo y que los propietarios de este estarán dispuestos a vender por precios mucho más competitivos.
2. LA REFORMA DE LOS REGÍMENES DE ALQUILER: La reciente fiscalización de viviendas desocupados y la probable reforma de la Ley para acelerar el desahucio de inquilinos morosos puede aumentar las ofertas de alquiler en varios centenares de miles o más, lo que resultará probablemente en una fuerte bajada de los alquileres y simultáneamente en una importante bajada de la demanda de casas en propiedad.
3. LA CRISIS ECONÓMICA EN ALEMANIA Y FRANCIA: El aumento del paro tanto en Alemania como en Francia y otros países en la Unión Europea, no solamente influirá la compra de segundas viviendas en la costa española sino puede provocar también la liquidación de su activo menos apremiante por parte de muchos parados que en tiempos mejores habían invertido sus ahorros en una propiedad en España. O sea la crisis no solamente bajará la demanda sino que pueda provocar una subida de la oferta.
4.SUBIDA DE LA TASA DE INTERÉS: Parece que todo el mundo se ha convencido que viviremos para siempre en un mundo de bajos intereses olvidando que históricamente la tasa de interés ha oscilado como un péndulo de un extremo a otro y que un aumento es perfectamente plausible. El aumento de solamente un punto aumentará los pagos hipotecarios en un 10% y si volviéramos a un tasa de interés del 10%, como hace solamente 7 años, estos pagos se doblarían. Pensad lo que esto significaría para gente que ya están destinando el 50% de sus ingresos al pago de sus hipotecas. No hay que pensar en lo peor, pero una subida moderada de uno o dos puntos ya es suficiente para multiplicar el nivel de morosidad con importantes implicaciones para la salud del sistema financiera. 

LA ESPECULACIÓN EXCESIVA SIEMPRE TERMINA POR JODER A TODO EL MUNDO, INCLUYENDO A LOS PROPIOS ESPECULADORES. IGUAL QUE  LA BOLSA, TODOS LOS MERCADOS INCONTROLADOS TERMINAN POR AJUSTARSE A LA BAJA. ¡ARGENTINA ESTÁ A LA VUELTA DE LA ESQUINA!

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