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¿BURBUJA INMOBILIARIA?

Sobrevaloración del Patrimonio Neto Español El Mercado Inmobiliario
Razones de la "Burbuja" Conclusiones: Peligro de un "crack"

 

LOS MÁS RICOS: ¿Se han enterado los españoles que son los más ricos de Europa? Que tontería me dirán Uds. Todos sabemos de sobra que nuestros ingresos per cápita llegan escasamente al 80% de los de alemanes y franceses. Entiendo su asombro y rechazo, pero, no obstante, la observación es ¡verdadera! o al menos según las estadísticas nacionales comparativas. El patrimonio neto español está oficialmente valorado en 7 veces el Producto Nacional Bruto (PNB) mientras que Francia y Alemania apenas multiplicaban por 4 su PNB a principios del año 2001. ¿Que quiere decir esto sobre "la riqueza per cápita" de los españoles? Nada más ni nada menos que es un 40 % más alto que la de franceses y alemanes [ (0.8 x 7): 4]. ¿Sorprendidos?, y con toda la razón del mundo. Lo lógico sería que la riqueza per cápita y los ingresos per cápita fuesen, comparados con otros países, muy similares entre si, o sea más o menos el 80% de las cifras en Francia y Alemania. Ya veremos la razón de la discrepancia y las sorprendentes conclusiones que podemos sacar de la misma.

LA INCREÍBLE SOBREVALORACIÓN DEL PATRIMONIO NETO ESPAÑOL: Si comparamos riqueza per cápita (140% de la alemana y francesa) y ingresos per cápita (80% de la alemana o francesa) parece bastante obvio que el Patrimonio Neto Español tiene que estar enormemente supervalorado, por lo menos en un 50%. Como en España el pasivo nacional y los activos financieros son, grosso modo, iguales, el Patrimonio Neto Español proviene en su casi totalidad de los activos reales y de estos el patrimonio inmobiliario es justificativo del 70 al 80%. Vemos entonces que la supervaloración del patrimonios neto español se debe casi exclusivamente a la ¡SOBREVALORACIÓN DEL PATRIMONIO INMOBILIARIO ESTIMABLE EN CASI UN 100%O sea el secreto de la aparente riqueza de los españoles frente a franceses, alemanes y otros, consiste exclusivamente en el muy inflado valor de sus viviendas. No es muy sorprendente entonces que España sea "el país industrializado con mayor divergencia entre la evolución de la renta o PIB y los precios inmobiliarios".

EL MERCADO INMOBILIARIO:¿Como hemos llegado a esta increíble situación? ¿Que se ha hecho (o no hecho) para lograr inflar la burbuja actual? 

Primeramente habrá que analizar las cifras del parque inmobiliario existente. El stock de viviendas en España es de 20 millones lo que corresponde a 1,6 por familia (el índice más alto del mundo), de estas más de un 15% o más de 3 millones  unidades están desocupadas y otro 30% son segundas residencias. En los últimos 15 años la propiedad ha aumentado desde el 76 al 84,7% y, simultáneamente, la ocupación en régimen de alquiler ha bajado del 17,1 al 9,3%. Al mismo tiempo el porcentaje de construcción de la vivienda de régimen de protección oficial ha bajado del 60 al 10%, y la repercusión del suelo sobre el precio final de la vivienda ha aumentado del 19% al 55%. Pero hay más, el precio medio de la vivienda en España ha aumentado desde 1998 el 66,5% de acuerdo con el Ministerio de Fomento, y, peor todavía, el suelo urbanizable ha aumentado un 170% en el mismo período. Si comparemos estos aumentos con una tasa de inflación compuesta del 18% nos daremos cuenta que el precio de la vivienda está alejado cada vez más de la economía real de la misma forma que lo fue la Bolsa en el año 2000. 

Hay datos con implicaciones francamente alarmantes para todo nuestro sistema financiero. En los últimos 10 años el endeudamiento hipotecario ha aumentado del 47 al 68% del crédito total y si entonces, para el promedio de los nuevos compradores, el precio de compra de una vivienda urbana equivalía a 8 años de sueldo, esta equivalencia ha aumentado en la actualidad a 15 años, lo que significa destinar más del 50% de sus ingresos al pago de una hipoteca durante 30 años. Como además la financiación hipotecaria solamente cubre el 80% del precio de compra, el constante aumento de los precios obliga a los compradores a destinar cada vez más dinero al ahorro previo necesario para comprar un piso.  Este esfuerzo adicional parece pasar inadvertido pero está absorbiendo gran parte del ahorro de los nuevos compradores y sus familias. Comparamos simplemente el ahorro necesario para comprar un piso urbano en 1998 con el ahorro necesario en 2002, tomando como ejemplo un piso valorado en Ptas. 30 millones (€ 180.000) en 1998. En aquel año el ahorro necesario fue, más o menos, de Ptas.9 millones (€ 54.000), el resultado de sumar el 20% no cubierto por la hipoteca a, más o menos, un 10% de gastos. En 2003 el precio del mismo piso ha aumentado en casi dos tercios o sea a €300.000, y el ahorro necesario ha aumentado a € 90.000 (20% del valor + 10% de gastos). Considerando que los ingresos medianos de los españoles son de alrededor €18.000 brutos/año uno se pregunta de donde va a venir el ahorro necesario para la compra de una vivienda si ,como manifiestan inmobiliarias, constructoras y intermediarios, los precios siguen subiendo.  

Repito mi pregunta inicial:¿Como hemos llegado a esta situación? Hay razones financieros, legales y políticos.

CONCLUSIONES: La loca carrera especulativa sobre el suelo todavía no parece haber terminado pero el aumento del último año todavía no se ha traducido en un similar aumento en el precio de las viviendas. El precio de oferta tendrá que aumentar forzosamente para incluir el sobreprecio de los solares. Las inmobiliarias que han adquiridos estos solares no pueden ni mantener los precios actuales si no quieren quebrar. Por otro lado la demanda disminuirá ya que el dinero negro y el procedente de la huida de la bolsa ya está en gran parte colocado, dejando el mercado a los compradores de primera (o segunda) vivienda cada vez con menos posibilidades de accesibilidad ya que cada subida de precio elimina miles de posibles compradores por no poder hacer frente a las cada vez más altas mensualidades hipotecarios y por no tener la liquidez suficiente para hacer frente a los demás gastos. Varios factores van a juntarse para que la burbuja inmobiliaria puede explotar a corto o medio plazo y hay por lo menos uno que, a más largo plazo, pudiera afectar seriamente a todo el sistema financiera y provocar una  importante  crisis económica. Vamos por partes:
1. LA REFORMA DE LA LEY DE SUELO: Parece bastante lógico que esta ley va a librar más suelo y que los propietarios de este estarán dispuestos a vender por precios mucho más competitivos.
2. LA REFORMA DE LOS REGÍMENES DE ALQUILER: La reciente fiscalización de viviendas desocupados y la probable reforma de la Ley para acelerar el desahucio de inquilinos morosos puede aumentar las ofertas de alquiler en varios centenares de miles o más, lo que resultará probablemente en una fuerte bajada de los alquileres y simultáneamente en una importante bajada de la demanda de casas en propiedad.
3. LA CRISIS ECONÓMICA EN ALEMANIA Y FRANCIA: El aumento del paro tanto en Alemania como en Francia y otros países en la Unión Europea, no solamente influirá la compra de segundas viviendas en la costa española sino puede provocar también la liquidación de su activo menos apremiante por parte de muchos parados que en tiempos mejores habían invertido sus ahorros en una propiedad en España. O sea la crisis no solamente bajará la demanda sino que pueda provocar una subida de la oferta.
4.SUBIDA DE LA TASA DE INTERÉS: Parece que todo el mundo se ha convencido que viviremos para siempre en un mundo de bajos intereses olvidando que históricamente la tasa de interés ha oscilado como un péndulo de un extremo a otro y que un aumento es perfectamente plausible. El aumento de solamente un punto aumentará los pagos hipotecarios en un 10% y si volviéramos a un tasa de interés del 10%, como hace solamente 7 años, estos pagos se doblarían. Pensad lo que esto significaría para gente que ya están destinando el 50% de sus ingresos al pago de sus hipotecas. No hay que pensar en lo peor, pero una subida moderada de uno o dos puntos ya es suficiente para multiplicar el nivel de morosidad con importantes implicaciones para la salud del sistema financiera. 

LA ESPECULACIÓN EXCESIVA SIEMPRE TERMINA POR JODER A TODO EL MUNDO, INCLUYENDO A LOS PROPIOS ESPECULADORES. IGUAL QUE  LA BOLSA, TODOS LOS MERCADOS INCONTROLADOS TERMINAN POR AJUSTARSE A LA BAJA. ¡ARGENTINA ESTÁ A LA VUELTA DE LA ESQUINA!

 

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ã 1/2003